Wenn Sie ein Bauvorhaben planen müssen Sie möglicherweise eine Genehmigung beantragen. Wann brauchen Sie eine Genehmigung und welches Genehmigungsverfahren ist das richtige für Ihr Projekt? Eine kleine Handreichung für die Bürger*innen, die neu im Thema sind und sich einen Überblick verschaffen wollen.
Sie müssen keinen Bauantrag stellen oder ein Kenntnisgabverfahren durchführen, aber sind verpflichtet, in eigener Verantwortung zu prüfen, ob Sie ihr Vorhaben wie geplant umsetzen dürfen.
Beispielsweise müssen Brandschutzvorschriften oder Bestimmungen bezüglich der Abstandsflächen beachtet werden. Es ist auch möglich, dass Festsetzungen des Bebauungsplanes, Vorschriften der Landesbauordnung, Denkmalschutzbestimmungen, Wasserschutz- und Landschaftsschutzgebietsbestimmungen oder sonstige Vorschriften dem Bauvorhaben entgegenstehen.
Sind Sie als Bauherr dafür verantwortlich, dass die erforderlichen Befreiungen oder Genehmigungen von den jeweils zuständigen Behörden vorliegen. Bei Zweifeln wenden Sie sich an eine fachkundige Stelle.
Sie können auch bei verfahrensfreien Vorhaben die Vereinbarkeit mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften durch die Baurechtsbehörde überprüfen und in einem Bescheid feststellen lassen (s. Bauvorbescheid unten).
Für alle Bauvorhaben, die von der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) nicht ausdrücklich als verfahrensfrei bestimmt sind oder für die Sie nicht das Kenntnisgabeverfahren gewählt haben bzw. wählen konnten, müssen Sie eine Baugenehmigung beantragen.
Je nach Gebäudeklasse können Sie aus verschiedenen Verfahrensweisen wählen.
frei stehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m2 und frei stehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude
Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m2
sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m
Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m2
sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude
Für Gebäude der Gebäudeklassen 4 und 5 mit Ausnahme der Wohngebäude sowie Sonderbauten benötigen Sie immer eine Baugenehmigung. Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist bei diesen Bauvorhaben nicht möglich.
Das Kenntnisgabeverfahren ist eine vereinfachte Form der Baugenehmigung, bei der das Bauvorhaben der Behörde lediglich zur Kenntnis gebracht wird. Es wird vorwiegend für kleinere Bauvorhaben eingesetzt, die ein geringeres Risiko für die öffentliche Sicherheit und Ordnung darstellen und den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht. Der Ablauf dieses Verfahrens umfasst die Einreichung der Unterlagen zur Vollständigkeitsprüfung. Im Gegensatz zum Baugenehmigungsverfahren erfolgt jedoch keine detaillierte Prüfung der Einhaltung aller Vorschriften durch die Behörde. Haben nach der Einreichung der Unterlagen alle Angrenzer zugestimmt, kann der Baubeginn in der Regel innerhalb weniger Wochen erfolgen. Da die Behörde keine umfassende Prüfung durchführt, trägt die Bauherr*in eine größere Verantwortung für die Einhaltung der relevanten Vorschriften.
Das Baugenehmigungsverfahren ist ein formeller Prozess zur Überprüfung der Einhaltung aller relevanten baurechtlichen und planungsrechtlichen Vorschriften. Es wird hauptsächlich für größere und komplexere Bauvorhaben eingesetzt. Der Ablauf dieses Verfahrens beginnt mit der Einreichung detaillierter Unterlagen, wie Baupläne, Berechnungen und Nachweise. Anschließend erfolgt eine gründliche Prüfung dieser Unterlagen durch die Baubehörde, was mehrere Wochen bis Monate in Anspruch nehmen kann. Die Hauptverantwortung für die Prüfung und Sicherstellung der Einhaltung der Vorschriften liegt dabei bei der Baubehörde.
Das vereinfachte Genehmigungsverfahren ist ein Baugenehmigungsverfahren, in dem die Bauaufsichtsbehörde nur bestimmte baurechtliche Vorschriften prüft.
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren findet auf die gleichen baulichen Anlagen Anwendung wie das Kenntisgabeverfahren. Anders als bei diesem ist der räumliche Geltungsbereich nicht beschränkt, so dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren auch außerhalb des Bereichs qualifizierter Bebauungspläne möglich ist.
Der Prüfungsumfang de Baurechtsbehörde ist im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gegenüber dem umfassenden Baugenehmigungsverfahren deutlich reduziert. Die zuständige Stelle prüft im Wesenlichen die Einhaltung von Normen zum Schutz Dritter (Gemeinde, Nachbarn). Eine vorbeugende behördliche Prüfung, wie beispielsweise die Prüfung des Brand- oder Schallschutzes, entfällt.
Grundsätzlich tragen Sie als Bauherr*in die Verantwortung dafür, dass alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, auch diejenigen, die die Baubehörde nicht prüft. Beim einem Verstoß kann die Baurechtsbehörde die Erteilung der Baugenehmigung ablehnen, den Bau stoppen oder bereits Gebautes wieder abreißen lassen.
Sollten Sie Fragen bei der Verwirklichung Ihres Bauvorhabens haben, kann es zweckmäßig sein, dass Sie zunächst einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids stellen. Durch den Bauvorbescheid können Sie bereits vor Einreichung eines förmlichen Baugenehmigungsantrags einzelne Fragen abklären lassen.
In der Regel geht es dabei um die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks. Hat die Baurechtsbehörde über eine baurechtliche Zulässigkeitsfrage durch einen Bauvorbescheid entschieden, ist sie 3 Jahre im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens an diese Entscheidung gebunden. Das kann Ihnen zusätzliche Planungssicherheit geben.